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競売サポート

不動産競売とは

家を建てたりマンションを購入する際は、銀行等の金融機関の住宅ローンを利用してお金を借りるのがごく一般的となっており、この場合お金を貸す側を債権者、借りる側を債務者といいます。
ローンを使用して購入した不動産(家・マンション・土地)は、ローンを全て返済するまでは、債権者に担保として抵当権が設定されております。
債務者がローンを全て返し終わる前に、何らかの理由で、ローンの返済を滞らせると、債権者は担保になっている不動産を差し押さえて債権を回収しようとします。
その際、債権者は裁判所に、不動産(家・マンション・土地)の差し押さえを申し立てることができるのです。差し押さえられた不動産(家・マンション・土地)を競売物件と言います。
競売とは、差し押さえた不動産(家・マンション・土地)を裁判所が売却する際、一番高く買ってくれる人に売却できるという手法で、売却して得た代金を債務の返済に充てることになるのです。

競売のメリット・デメリット

競売のメリット

  • 市場相場よりも割安で不動産物件の購入が可能!

    一般的に競売物件は中古物件と比較しても3~7割程度の価格で購入できると言われておりますので、希望予算では手に入らない地域や環境の土地、建物を手に入れることが可能です。
    例えば、市場価格2千万円の物件の場合、市場価格の2割減で1600万円で 落札できれば市場価格よりも400万円安く購入することが出来ます

  • 裁判所による管理で確実・安心な所有権の移転が可能!

    不動産競売物件は、裁判所により管理されていますので、落札後の所有権移転などの複雑な手続きなどは公正で確実に行われます。
    民間企業の不動産取引の場合、売主と買主の双方の権利がぶつかり、所有権の移転などがスムーズに行われないケースもありますが、公的な機関である裁判所が管理する競売物件に関しては、そのような心配が一切ありません。

  • 豊富な物件情報で優良物件の可能性も大!

    売物件として差し押さえられてしまう原因の殆どが、住宅ローンの支払い不能によるものです。
    言い換えると、物件そのものには何ら問題ない場合が殆で、建物に不具合が生じたり、立地条件が悪かったりと言う理由で競売にかけられることはありません。
    競売に出されている物件は、普通の住宅であり、普通の立地条件というのが殆どです。その中には当然優良物件も存在致します。

競売のデメリット

  • 競売物件は引き渡しまで十分な下見が出来ない場合が多い

    通常の不動産売買ですと、購入前に物件を下見することは、当然できますが、競売物件の場合は基本的に所有者・占有者の許可がないと物件を内覧する事が出来ません。
    (※法律で内覧制度がありますが、全ての物件で内覧が可能というわけではありません)
    従って、裁判所から開示される内部写真や間取り図などのデータを元に物件の良し悪しを判断することが必要になります。

  • 落札できない場合があります

    競争入札ですので、入札に参加しても、必ず落札できるとは限らないので、時間・費用をかけて調査しても購入できない場合があります。
    良い物件の場合は時として入札価格が高騰する場合もあり、安値で購入できるという不動産競売のメリットが薄れてしまうことがあります。

  • 瑕疵担保責任がない

    瑕疵(かし)とは、一般的に備わっていて当たり前の機能が備わっていないこと、品質や性能があきらかに欠如していることを言います。
    競売物件には通常の不動産取引では義務化されているこの瑕疵担保責任がありません。
    落札した物件に瑕疵による不具合や故障があったとしても、その責任を追及することが出来ないのです。
    従って、落札後に万が一不都合が見つかった場合の修理費などは落札者様の負担となります。

  • 明け渡しが困難な時があります

    競売で物件を落札しても、占有者がいる場合はすぐに住めるというわけではありません。
    まずは占有者に退去してもらうための退去交渉を行います。
    競売物件は基本的に落札者個人が占有者と交渉を行う必要がありますが、交渉が円滑に進まない場合が多いため、明け渡しが長期化してしまう事が多くあります。
    裁判所は所有権移転登記などの事務手続きは確実に行いますが明渡しに関しては何もしてくれません。

  • 調査期間が短い

    地方裁判所の閲覧室で競売物件の「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」を閲覧し決定したら、現地へ足を運び直接物件調査を行わなければなりません。
    資料の閲覧を開始してわずか2週間後には入札が始まります。そのうえ、情報が公開される物件は100件以上。その中から希望物件を探し、調査をして入札価格まで決めるというのは大変難しいことです。

競売の流れ

  1. 1.競売物件の公示

    売却不動産の物件種別、事件番号、所在地、交通、面積、構造、築年数、最低売却価額、入札期間、改札期日等の事項が公告されます。
    各新聞紙上等に掲載されますので、その中から希望物件を選択致します。

  2. 2.競売不動産の調査

    裁判所は、公告した売却不動産ごとに、物件明細書、現況調査報告書、評価書の写しを閲覧室に備え置きます。 希望物件の詳細資料をコピーして、現地調査、市場調査を行ない、入札物件を選択致します

    当社がお客様に代わり、物件の調査を致します。

  3. 3.希望の競売物件があったら保証金を納付

    入札期間内に、保証金(最低売却価額の20%)を支払いします

    当社が書類手続きの指導を行い、納付はお客様で行って頂きます。

  4. 4.入札するための種類を作成し、入札期間内に提出

    入札書、入札保証金振込証明書に必要事項を記入し、封筒に入れて裁判所に提出します。
    (執行官に直接提出する方法と郵送する方法があります)。入札期間は1週間です。

    当社が書類手続きの指導を行い、お客様に書類の記入を行って頂きます。

  5. 5.開札期日の発表・開札

    入札締切日の1週間後に開札結果が開示され「最高価買受申出人」が決定します。
    他の入札人には保証金が返還されます。

  6. 6.売却許可の決定-競売不動産獲得

    開札日の2日後に、最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します。
    買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外、執行抗告がなければ、売却許可は1週間後に確定致します。

  7. 7.買受代金の納付

    売却許可が確定しますと、確定日から1ヶ月以内に代金(入札金額ー保証金)の納付期限が定められ、買受人に通知されます。
    買受人は定められた期限までに、所定の方法(物件目録の作成、登記権利者・義務者目録の作成、直近の登記簿謄本、固定資産評価証明書、代金の振込、登録免許税の振込、郵便切手、住民票又は資格証明書)により代金の納付手続を行います。
    銀行ローン利用の場合、登記嘱託書の交付手続を行います。
    この代金納付により不動産は買受人の所有になります。

    当社立会いの下、裁判所でお客様が納付をして頂きます。

  8. 8.所有権移転登記

    代金が納付されると、裁判所は登記所に対して、買受人に所有権の移転登記と、買受人が引継ぐものとして記載された権利以外の抵当権等の全権利の抹消登記を嘱託します。
    1週間~2週間で権利書は買受人に郵送されます。

  9. 9.物件の引渡し

    売却許可決定後直ちに占有者に対して引渡交渉を行ない、通常の場合代金納付日から1ヶ月以内に取得した不動産の引渡を完了致します。
    引継ぐ賃借権がある場合を除き、不動産を占有している者が任意に不動産を引渡さない場合、その占有者に対して代金納付後直ちに、裁判所に引渡し命令を申し立て、執行官により立退きの強制執行が行なわれます。
    この場合、代金納付日から2ヶ月~3ヵ月後に取得した不動産の引渡しが完了致します。

    当社指導立会いの下、引渡し交渉をして頂きます。

サポート業務にかかる費用

物件調査費用 1件 30,000円
※遠方の場合、交通費・宿泊費を別途頂く場合が御座います。
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成果報酬
1,000万円以下  一律30万円
1,000万円以上  落札価格の3% ※別途消費税が掛かります。

※支払は買受代金の納付時に、落札までのサポート費用を頂戴しております。

※落札後占有者との協議がスムーズにいかない場合は別途費用がかかる場合が御座います。

会社情報

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〒006-0814

札幌市手稲区前田4条10丁目2-13

TEL:011-699-3232

FAX:011-695-9527

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